Главная | Доходы от реализации недвижимого имущества налог на прибыль

Доходы от реализации недвижимого имущества налог на прибыль


Основные особенности налогообложения

Итак, при реализации недвижимого основного средства момент перехода права собственности не совпадает с моментом передачи объекта. Налог на прибыль Для расчета налога на прибыль доходом от реализации имущества признается выручка без учета НДС п. Датой получения дохода при методе начисления считается дата реализации имущества. Она определяется независимо от фактического поступления денежных средств в его оплату п. Поэтому в налоговом учете, так же как и в бухгалтерском, доход от продажи основного средства формируется в момент перехода права собственности на него.

Для недвижимого имущества это день регистрации права собственности покупателя, для движимых активов — дата подписания акта о приеме-передаче. В налоговом учете движимые и недвижимые активы признаются амортизируемым имуществом п. При их реализации полученный доход должен быть уменьшен на остаточную стоимость продаваемых объектов подп.

Удивительно, но факт! Избежать выплат можно в следующих случаях:

Амортизация перестает начисляться с 1-го числа месяца, следующего за тем месяцем, когда эти основные средства выбыли из состава амортизируемого имущества по любым основаниям ст. Что касается признания выручки в налоговом учете при продаже недвижимости, то Минфин России в письме от То есть на дату государственной регистрации прав собственности покупателя на недвижимость.

Порядок начисления НДС

Однако это письмо является разъяснением по конкретному запросу. В письме же от Так, по его мнению, обязанность уплативать налог на прибыль возникает с момента передачи объекта покупателю по акту приемки-передачи и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Причем вне зависимости от даты этой регистрации. Таким образом, согласно разъяснениям ведомства, продавец должен отразить доход в том месяце, когда подписан акт приема-передачи имущества и поданы документы на регистрацию.

Одновременно с этим ему необходимо признать и расход в сумме остаточной стоимости реализуемого объекта. Данная позиция Минфина доведена до ФНС и согласована с ней. Поэтому у тех плательщиков налога на прибыль, которые не придерживаются позиции финансового ведомства и признают доход в день регистрации права собственности покупателя, есть риски возникновения спора с налоговыми органами. Реализация движимого и недвижимого имущества является объектом обложения налогом на добавленную стоимость ст.

При этом база по этому обязательному платежу определяется в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи Налогового кодекса. То есть налог должен быть начислен на всю продажную стоимость реализуемых объектов без включения в них НДС. В данном случае применяется налоговая ставка 18 процентов.

При этом, реализуя недвижимые объекты, НДС-плательщик должен начислить налог на дату государственной регистрации права собственности. Так как передача права собственности на товар, который не отгружается и не транспортируется, приравнивается к его отгрузке п.

Данный вывод содержится в письме Минфина России от Как следует из письма Минфина России от Например, при продаже объектов, используемых при осуществлении операций, не подлежащих налогообложению освобождаемых от налогообложения. В этом случае облагаемая база равна разнице между выручкой от продажи объекта с учетом НДС и его балансовой стоимостью с учетом переоценок. А сумма фискального платежа рассчитывается по ставке, которая определяется как процентное отношение налоговой ставки к базе, принятой за и увеличенной на соответствующий размер процентной доли налога п.

Кроме того, в такой ситуации остаточную стоимость амортизируемого имущества необходимо определять по данным бухучета.

И важно подтвердить, что на момент принятия актива к учету в его первоначальную стоимость включена часть входного НДС. В марте года фирма продала принтер, который был задействован в обоих видах бизнеса, за 94 руб.

В момент оприходования данного основного средства часть суммы входного НДС по расходам, связанным с его покупкой, была включена в первоначальную стоимость принтера. Таким образом, налог в процессе эксплуатации актива был в определенном размере списан на себестоимость в составе расходов на амортизацию. По данным бухучета остаточная стоимость объекта на момент его продажи равна 59 руб.

Удивительно, но факт! Прибыль убыток от реализации недвижимости, учтенной как товар или как готовая продукция, формирует итоговую налоговую базу отчетного налогового периода и отдельно по каждой операции не определяется пп.

Однако способ начисления НДС по пункту 3 статьи Налогового кодекса достаточно рискованный. Так как в данной норме напрямую не говорится о его применении к ситуациям, когда входной НДС учтен в стоимости реализуемого имущества частично.

Налог на прибыль при сделках купли-продажи недвижимости

Поэтому выходит, что НДС-плательщики, придерживающиеся этого порядка, не доплачивают налог в бюджет. Таким образом, существует второй вариант начисления НДС на выручку от реализации данного вида имущества. Согласно ему, налоговую базу следует рассчитывать по двум разным правилам: Пример 3 Воспользуемся данными предыдущего примера. Сначала определим, какая часть остаточной стоимости включает в себя НДС.

Популярные статьи

Расходы на приобретение принтера составили руб. Так как принтер был предназначен для использования как в облагаемых, так и в не облагаемых НДС операциях, то на момент оприходования его первоначальная стоимость была увеличена только на некоторую часть НДС. Она была рассчитана пропорционально выручке от необлагаемых видов деятельности в общей сумме поступлений. Следовательно, техника была принята к учету в сумме руб. Таким образом, часть остаточной стоимости, которая включает в себя входной НДС, будет равна 25 руб.

Далее в этой же пропорции рассчитаем стоимость продажной цены принтера, которая приходится на каждую из частей. Продажная цена принтера, которая приходится на часть остаточной стоимости, включающей в себя НДС, составит: Продажная цена принтера, которая приходится на часть остаточной стоимости, не включающей в себя НДС, составит: НДС, который должен быть предъявлен покупателю и уплачен в бюджет, будет равен: Налог на имущество В отношении реализуемых объектов налог на имущество перестает начисляться с момента их списания с баланса фирмы.

Для этого достаточно иметь подписанный акт приема-передачи активов. Чтобы определить момент списания с баланса недвижимого актива, необходимо учитывать правила ведения бухгалтерского учета, а также условия договора купли-продажи недвижимости. Так, если в контракте сказано, что акт составляется до государственной регистрации права собственности, то объект недвижимости фирма должна списать с баланса по акту приемки-передачи. Следовательно, с этого же момента прекращается ее обязанность уплачивать налог на имущество по данному активу.

Мы подобрали шесть налоговых схем, которые позволят законно снизить налоговую нагрузку при купле-продаже недвижимости. Они будут работать если компания: Так он снижает НДС, и налог на прибыль с части торговой наценки. Организация на общем режиме налогообложения продает дружественному упрощенцу объект по цене чуть выше остаточной стоимости.

Затем продавец уплачивает НДС и налог на прибыль с минимальной наценки. Далее спецрежимник продает актив следующему покупателю уже по рыночной стоимости и с полученной выручки платит налог по ставке ниже, чем ставка налога на прибыль. Низконалоговым субъектов может быть упрощенец или ИП на общей системе. Последний уплачивает НДФЛ по ставке 13 процентов вместо налога на прибыль.

Удивительно, но факт! Продавец должен зарегистрировать этот документ в книге продаж.

Продажа недвижимости через спецрежимника Однако прежде чем применять эту схему нужно учесть, что прибыль упрощенца не должна превышать млн рублей. Если остаточная стоимость объекта превысит млн рублей, упрощенец также потеряет право на спецрежим подп.

Сделать взнос в уставный капитал упрощенца По такой схеме продавец не платит НДС с продажи объекта, а прибыль по сделке облагается налогом по ставке упрощенной системы налогообложения. Продавец теряет восстановленный при передаче упрощенцу НДС. Схема выгодна, если объект приобретался без НДС или почти полностью самортизирован.

Эта схема похожа на предыдущую, но в ней дружественный упрощенец получает недвижимость как вклад в уставный капитал , а не по договору купли-продажи. По кодексу передача имущества в качестве склада в уставный капитал нельзя признать реализацией, так же нет НДС и налога на прибыль.

Удивительно, но факт! При использовании налогового вычета в размере миллиона, прибыль, с которой уплачивается налог, составляет 9 миллионов.

Но если передающая сторона продавец применяет общую систему, то с недоамортизированной части недвижимости НДС придется восстановить подп. Дружественный упрощенец не вправе принять налог к вычету, поэтому продавец потеряет эту сумму.

Затем спецрежимник продает актив по рыночной стоимости, и при этом не платит НДС и налог на прибыль. Вместо этого он платит единый налог по ставкам ниже, чем ставки налога на прибыль. Внесение недвижимости в УК компании на УСН При передаче актива в качестве взноса в уставный капитал упрощенца нужно учесть, что компания не вправе применять сепецрежим, если доля участия юрлиц превысит 25 процентов подп.

После передачи недвижимость нужно убедиться, что 75 процентов уставного капитала принадлежат физлицам. Этого можно добиться, если и участники-физлица тоже сделают дополнительные взносы в уставный капитал. Так же можно занизить стоимость недвижимости при передаче его в уставный капитал.

Нормы не запрещают вносить основные средства по более высокой или низкой стоимости по сравнению с остаточной п.

Удивительно, но факт! При этом возникшие суммовые разницы включаются в состав внереализационных доходов расходов в зависимости от возникшей разницы.

Главное, чтобы эту стоимость подтвердил оценщик. Деловая цель, которая обоснует такую схему — группа компаний хочет начать новый бизнес с помощью спорных активов. Для этого им пришлось создать новую компанию или увеличить уставный капитал уже существующей.

Впоследствии бизнес не задался, пришлось активы продать. Занизить цену продажи недвижимости Схема позволит оптимизировать налог на прибыль и НДС через снижение выручки от продажи недвижимости. Больше подходит группам компаний. Если покупатель внешний, нужно дополнительно изобретать безналоговый способ получить с него оставшуюся сумму.

Налоговая база снизится если занизить цену продажи. Такая схема проста и ее можно быстро исполнить. Продажа недвижимости по заниженной цене Покупатель примет НДС к вычету со стоимости объект. Если продавец продает невидимости юрлицу из своей же группы, нагрузка по НДС в целом не изменится.

Покупатель примет объект к учету по заниженной первоначальной стоимости. А значит и амортизационные отчисления будут минимальными. Чтобы снизить риск доначислений продавцу целесообразно запастись деловой целью, с помощью которой он обоснует продажу активов по сниженной цене. Например, обременение объекта залогом.

Ведь если объект в залоге, его стоимость невысока. Покупатель приобретает актив по заниженной цене, так как у него есть риск не только потерять объект, но и не возместить убытки. Еще одна возможная деловая цель — долгосрочный договор аренды.



Читайте также:

  • Исковая давность для сделок с недвижимостью
  • Выплаты по осаго если виновник дтп не найден
  • Потеряла карту виза электрон что делать